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一起出租承包地引发的纠纷

发布时间:2019/10/09

  

  【案情简介】

  石?#26131;?#24066;藁城区的李某,孩子大学毕业后到北京打拼,后在北京结婚定居,2015年李某家添了一个大胖孙子,老两口随孩子到北京居住,于是便将自己承包地租给了同村的王某。双方签了一个协议,约定将自己的4.5亩承包地交由王某耕种,每年王某给李某口粮钱1500元。2017年?#33322;?#32769;两口回家探亲时,发现王某在自己临道的部分承包地上,盖起来饭店和一些门面房,自己做起了餐饮,还将一些门面房进行了出租。于是便找王某交涉,但王某称,我没有少给你一分钱的租金,我做什么,你无权干涉。

  李某想问:这事应该怎么办?

  【律师解答】

  关于李某的问题,从以下四个方面来分析:

  1、双方协议的效力问题:

  该协议的签约主体具有完全民事行为能力,意思表示真实,没有欺诈、胁迫的情况,内容也不违反法律规定,该协议是合法?#34892;?#30340;。

  2、王某的行为是否构成违约:

  据李某说,协议约定该地块由王某耕种。合同已经约定了地块的用途是耕种,也就是说用于农业用途。王某在该地块建起了饭店和门面房,已经改变了土地的用途,王某的行为违反了双方的约定, 已经构成违约。

  需要说明的是,王某的行为也已经违反了法律的强行性规定。根据我国的土地管理法,我国实行土地用途管制制度,国家为了保证土地资源的合理利用和经济、社会及环境的协调发展,通过编制土地利用总体规划来确定土地使用条件。并要求土地的所有者和使用者严格按照确定的土地用?#32416;?#29992;土地。按照土地用途可以将土地分为农用地、建设用地和未利用地三类。对这三类地的基本方针是:对耕地实?#21009;?#27530;保护,严格控制农用地转为建设用地。涉及农用地转为建设用地的,必须经过农用地转用审批手续。审批的机关是省级以上人民政府。这主要是保证大?#19994;?#31859;袋子和菜篮子,保证大家有饭吃。民以食为天,特别我国人口多、耕地少,实行土地用途的管制是非常必要的。

  本案中,李某将土地出租给王某,?#23548;?#19978;是一个土地流转的协议。在我们农村的土地流转的方式有很多种,?#28909;紓?#36716;让、转包、互换、入股、出租等,但?#36824;?#37319;用哪种流转方式,都应当坚持“三不原则?#20445;?#21363;:不得改变土地权属、不改变土地用途、不损害农民土地承包权益。这在国家农村改革的相关文件中有明?#39277;?#23450;。王某未经审批在李某的耕地上进行了建设,改变了土地用途,因而也是一种?#29616;?#36829;法行为,如果数量大的话,还可能会构成破坏农用地的刑事犯罪。该行为不但违约而且违法。

  3、李某能否解除合同:

  鉴于王某的行为不但违约而且违法,李某完全可以解除双方的合同并要求王某回复土地原状。

  4、李某的具体救济途径:

  (1)与王?#25215;探?#20915;;(2)请村委会出面进行调解和干预;(3)在协商和调解无效的情况下,李某可依据合同法第94条的相关规定直接向对方发出解除合同的通知,如果对方对解除合同有异议,可以向人民法院提起诉讼要求确认解除合同的效力;(4)同时李某还可以针对王某的违法行为向国土部门提出举报和控告,要求政府主管部门对王某的违法行为进行处理,以维护自己的合法权益。


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